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4月16日，位于长三角的两个城市杭州和上海同期迎来土拍。

上海这次土拍共出让6宗涉宅用地，总出让面积约19.49万普通米，总肇始价为112.3亿元。最终3宗地封顶成交，1宗地溢价成交，2宗地底价成交。总成交额为118.86亿元，成交楼面均价39702元/普通米。

杭州完成8宗地皮出让，总出让面积372264普通米，揽金167.2亿元，成交楼面均价18643元/普通米，平均溢价率仅0.1%。8宗地块中，7宗底价成交，仅新街商住地以1.8%溢价成交，且多宗地块出现国资融合拿地情况。

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长三角两个热点城市土拍，冷热分化瓦解，尤其是卖地大户杭州土拍遇冷，所为因何？

对此，中指谈判院分析师孟新增暗意，回来本年上海、杭州土拍，每次土拍均有多宗地块热度较高，土拍情感高于宇宙大大批城市。而这次土拍上海、杭州各异较大，究其原因，一是当下阛阓仍处调遣期，房企拿地仍较严慎；二是近两年来，在销售端尚未瓦解回温下，仅限中枢城市优质料块土拍热度较高，这次杭州出让地块优质度相对欠佳，且杭州供地频率较高，当下房企参拍力度裁减。

“7090” 松捆 供地向改善性住房迫临

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这次是2024年上海第一批次集中供地的第二轮土拍。

从地块区位来看，上海本次出让的6宗地块分离位于静安中心社区、浦东曹路、普陀桃浦、闵行浦江镇、嘉定菊园、奉贤新城。其中，闵行浦锦地块因地舆位置优厚，意向报名房企多达13家，其次是静安地块有10家房企报名。

本场土拍热度较首场有所下降，6宗地块仅迷惑象屿、联发、中建八局、厦门国贸、中海、保利发展越秀、中环等18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍。

国央企照旧拿田主力，但民企拿地占比有所提高，大华、龙湖两家民企分离竞得闵行浦锦、奉贤区奉贤新城地块，其余4宗地块均由国央企竞得，中环、保利&建发、象屿&联发、越秀地产分离竞得普陀科技机灵城、嘉定菊园、浦东曹路科教园和静安中兴社区地块。

中指谈判院上海高均分析师陈炬兰暗意，本轮推出的6宗地块全体素养一般，1宗地在内环内，1宗地在中外环间，4宗地块齐在外环外。其中闵行区浦锦地块迷惑了12家房企参与，是本轮土拍热度最高的地块。

值得关注的是，这次土拍地块中小套型轨范均发生变化。从“60%-80%不等”调遣为“50-70%不等”，并将试验最新的中小套型住宅狡计建设轨范，从“多层90㎡、小高层95㎡、高层100㎡以内”调遣为“多层100㎡、小高层110㎡、高层120㎡以内”，同期，中小套型比例也进行了下调，浦东曹路、闵行浦锦地块条目比例50%，奉贤新城地块条目比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

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这意味着捏续18年之久的“7090计谋”防备退出上海地皮阛阓。上海阛阓供应结构也将迎来变化，改日会有更多大户型居品供应得志改善性购房需求，裁减大面积居品溢价。

上海华夏地产数据骄横，2024年3月上海新址大户型、高总价房源的成交量大幅高涨，套均总价超千万元。

上海链家谈判院发布的监测数据也骄横， 3月份，上海共成交新建商品房5370套，环比增长299%；成交金额594亿元，环比增长440%。

在诸葛数据谈判中心高均分析师关荣雪看来，上海3月份新址阛阓热度高潮，前有新天下板块一楼盘销售额刷新宇宙开盘记载，后有陆家嘴板块一高端名目认购金额创出本年新高等，大大晋升了房企布局信心，进一步平稳了刻下的拿地关心，并且上海本轮供地还松捆了“7090”计谋，不仅契合刻下改善需求为主导的阛阓发展趋势，或者也安妥部分实力房企新策略的布局主义。

7宗底价成交 杭州土拍遇冷

在褪色天的杭州土拍中，热度却急转直下，整个出让的8宗地块，其中7宗均以底价成交，仅新街1宗地块迷惑多家房企报名，最终成交溢价为1.8%。

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拿地房企中，滨江和建发成最大赢家，滨江斥资74亿元连拿钱江新城二期、运河新城地块，建阐述金62亿元底价拿下之江、云城等地块，兴耀络续补仓下沙，萧山原土的国泰世纪拿下新街，宁围则由萧山经开区国资拍下。

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这次杭州土拍独一溢价成交的新街单位XSCQ150101-08地块为不限房价地块，出让面积为24037普通米，可建面积60092.5普通米，其中住宅比例仅有50%，其余均为买卖商务部分，可见改日可售房源不会太多，由国泰世纪以56550万元竞得，楼面价9410元/普通米。

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一直以来，新街板块竣工受房企嗜好，该板块前次供地是在旧年5月份，迷惑超60家房企摇号，最终由大华摇中。旧年底，该宗地所建名目大华沄翠府两开两罄，摇号中签率分离为23.8%、36.4%。

因此，新街板块在一众地块中溢价成交也不及为奇。

此外，本批次拿地企业遍及与当地国资有协作案例，如建发与之江城投曾协作开导云启之江名目，这次托底之江2宗宅地；滨江在运河新城、江湾新城分离托底1宗地块；另有兴耀与钱塘新区建设托下面沙金沙湖地块、建发与杭州交投托底高铁新城地块。

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中指谈判院华东大区常务副总高院生暗意，接下来，杭州第4、5批次地块也将于4月29日、5月16日先后完成出让，其中4批次均为江湾新城、钱江世纪城、改日科技城等中枢肠块，但地块金额依旧偏大，展望土拍热度或难改不雅。第5批次地块沿途放开新址限价，但多为远郊地块，展望土拍热度依旧低迷。

新址降幅缩窄 上海领涨宇宙

事实上，面前恰巧楼市小阳春之季，新址价钱降幅缩窄，房价已有了一些轻飘的复苏信号。

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4月16日，字据国度统计局发布2024年3月份70城房价指数变动情况，3月份宇宙70个城市新建商品住宅价钱指数环比下落0.3%，跌幅与2月比拟收窄0.1个百分点。

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其中，一线城市环比下落0.2 %，跌幅比上月收窄0.1个百分点；二线环比下降0.3%和0.4%，降幅均与上月交流。新址价钱环比高涨的城市有11个，比2月加多了3个，上海以0.5%涨幅领跑宇宙。杭州也显露出了企稳向好迹象，新址销售价钱环比捏平，同比高涨1%。

易居谈判院谈判总监严跃进暗意，从统计局数据不错发现，房价指数积极调遣，尤其是高涨城市数目加多，充分评释阛阓积极确立且有积极发达，意味着宇宙各个城市正干预到新一轮复苏的阶段；重心城市发达存启发，最值得关注的城市是重庆。重庆是本轮楼市调遣力度最大的城市，量价超跌，但面前其涨幅名次很靠前，评释计谋效应积极表象，是一季度十分值得关注的城市；各地阛阓信心确立，也意味着二季度将再接再厉，在楼市复苏方面有较好的发达和趋势。

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